상속 농지 취득가액 산정
상속받은 자산을 양도하는 경위 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규약에 따라 비판한 가액(세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경위 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득 그때의 실지거래가액으로 합니다.
일반적으로 상속 농지 취득가액은 상속개시일 그때 해당 토지의 개개인공시지가입니다.
상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 신념 등)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부담되는 자산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경위 다음 각 호의 경위에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 회장령으로 정하는 증권시장에서 매매되는 주권상장법인의 주식등 중 회장령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경위: 제63조제1항제1호가목에 규약된 평가방법으로 비판한 가액
「특정 금융거래정보의 보고 및 사용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경위: 제65조제2항에 규약된 평가방법으로 비판한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 매매가 이루어지는 경위에 통상적으로 결성된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 심정가격 등 회장령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 함유한다.
③ 제1항을 사용할 때 시가를 산정하기 가난한 경위에는 해당 자산의 갈래, 크기, 매매 환경 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규약된 방침으로 비판한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 사용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 심정가격을 결정할 때에는 회장령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 심정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경위에는 하나 이상의 심정기관)에 심정을 위임하여야 한다. 이 경위 관장 세무서장 또는 지방국세청장은 심정기관이 비판한 심정가액이 다른 심정기관이 비판한 심정가액의 100분의 80에 미달하는 등 회장령으로 정하는 사유가 있는 경위에는 회장령으로 정하는 바에 따라 회장령으로 정하는 차례를 거쳐 1년의 넓이에서 기간을 정하여 해당 심정기관을 시가불인정 심정기관으로 선정할 수 있으며, 시가불인정 심정기관으로 선정된 기간 동안 해당 시가불인정 심정기관이 비판하는 심정가액은 시가로 보지 아니한다.
제61조(부동산 등의 평가)
① 부동산에 대한 비판은 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방침으로 한다.
토지
「부동산 금액공시에 관한 법률」에 따른 개개인공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개개인공시지가가 없는 토지(구체적인 판가름기준은 회장령으로 정한다)의 가액은 납세지 관장세무서장이 인근 유사 토지의 개개인공시지가를 고려하여 회장령으로 정하는 방침으로 비판한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지방으로서 회장령으로 정하는 지방의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 비판한 가액으로 한다.
자경농지에 대한 감면
농지를 소유한 자가 8년 이상 해당 농지 소재지에서 재촌 하고 몸소 경작하는 경위 그 농지를 양도할 때 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다.
만약 위 재촌 및 자경 요건을 충족한 농지를 소유한 자가 죽음하여 상속이 개시된 때, 상속인 역시 일정 요건만 충족한다면 양도소득세 100% 감면 요건에 해당합니다.
아래 글에서 상속 농지 양도세 100% 감면 요건을 상세하게 해석하고 있습니다.
상속농지 양도세 100% 감면요건
비사업용토지 검사
생산활동이나 인생에 몸소 사용되지 않는 토지, 즉 지가상승이익을 고대하여 보관하고 있는 토지에 대하여 세법은 비사업용토지로 분류하여 중과세하고 있습니다. 상속받은 농지 역시 해당 농지를 양도할 때 비사업용토지 여부를 검사해야 합니다. 상속받은 농지는 상속인이 예측하지 못한 취득이기 까닭에 실제로 그 농지에서 자경 하거나 농지 소재지에 재촌 하지 않을 실현성이 있습니다. 이 경위에도 상속인이 농지를 양도할 때 비사업용토지로 보아 과세한다면 불합리한 점이 있습니다.
따라서 직계존속 또는 동료가 8년 이상 재촌·자경한 농지로서 이를 해당 직계존속 또는 동료로부터 상속받은 토지는 비사업용토지에서 제외하는 조항을 두고 있습니다. (소득세법 집행령 제168의14 제3항)
상속받은 농지는 비사업용토지에서 제외
상속받은 농지 양도 시 이익 상속받은 농지를 양도할 때 두 가지 양도세 이익을 고려할 수 있습니다. 첫 번째는 양도소득세 100% 감면입니다. 피상속인이 해당 농지 소재지에서 거주하고 몸소 경
계산구조
양도가액 상속농지 양도가액
– 취득가액 일반적으로 상속개시 그때 해당 농지의 개개인공시지가
– 필요경비 법무사 등기 이전 수수료, 세무사 양도세 보고수수료 등
= 양도차익 양도가액 – 취득가액 – 소요경비
– 장기보유특별공제 양도차익에서 보유연수 × 2%씩 차감
= 양도소득금액 양도차익 – 근본공제
– 기본공제 250만원
= 과세표준 양도소득금액 – 근본공제 250만원
× 세율 6% ~ 45% (비사업용토지에 해당하면 +10%p)
=산출세액
– 세액감면 자경농지에 대한 세액감면 등
= 납부할 세액
이 글은 넓은 세법 정보를 시달하기 위하여 작성한 것입니다. 작성일 현재 법령을 근거로 작성하였으나 편집 진행에서 부분 생략된 내막이 있으며, 위 내막을 납세자 장본인의 구체적 사실관계를 고려하지 않고 사용하는 것은 명백한 경계가 존재합니다. 이 글을 토대로 최종 의사결정을 하기 전 반드시 세무사와 개개인상담하시기 바랍니다