집을 구입하는 건 생명에서 큰 행사 중 하나다. 그정도 많은 것을 알아봐야하고 현명해야 한다. 각별히, 가정집구입자금을 내 돈으로 모두 충당할 수 없는 경위가 많기 까닭에, 더군다나 그래야 한다.
가정집구입 자본을 어찌하여 구할 지 알아보는 것은 중대하다. 그리고 이 진행에서 ‘내가 아는 만큼’ 자본 구상을 더 잘 세울 수 있다. 이 글은 자본 구상 중 ‘주택담보대출’에 소요한 중대 관념과 계산법을 담았다. 계산법은 실제 본보기를 연결해 살펴보기 까닭에 ‘현실성’이 높다.
이 글을 읽고 내막을 이해한다면, 내 집 장만의 꿈이 한 걸음 더 밀접해질 것이다.
주택담보대출에 소요한 관념 정리
DSR(총부채원리금상환비율)
DSR은 대출을 갚을 수 있는 나의 능률을 비판한다. 구하는 수단은 매해 상환해야 하는 원리금을 연소득으로 나눠서 구한다. 이곳에서 원리금은 ‘원금+이자’를 뜻한다.
DSR = 연 상환금액 / 연소득 * 100
DSR은 시책에 따라 바뀐다. 현재 DSR 한도는 40%다. 봉급이 5000만원인 대출자는 1년 원리금이 2000만원을 넘지 못한다. 이 제한은 대출상품의 조건에 따라 대출 극도 한도가 달라진다. 만약, 대출상품 조건이 대출금리 5%, 기간 30년, 원리금 균등상환인 경위 대출한도는 약 3억1000만원이다. 금리가 4%로 떨어지면, 약 3억4000만원이 한도가 된다.
참고로, DSR의 계산 시 온갖 신용대출을 내포한다. 다시 말해, 신용대출이 있는 경위 담보 대출로 받을 수 있는 한도가 줄어든다.
LTV(주택담보대출비율)
가정집가치 중 얼마나 대출을 할 수 있는지를 나타낸다. LTV가 100%면, 가정집가치만큼 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.
LTV = 대출금액 / 가정집(아파트) 가치 * 100
LTV는 지방마다 비율이 다르다. 또, 가정집가격에 따라 목표가 다르다. 서울의 경위 9억원 미만인 일반주택은 LTV가 40%다. 9억원 이상인 고가주택은 9억원 이하분에는 40%, 9억원 초과분에는 20%를 사용한다.
주택담보 대출한도 계산하기
가정집은 여러 가지가 있다. 이중 ‘아파트’의 경위 대출한도를 대조적 순하게 구할 수 있다. 그외의 가정집은 심정평가를 연결해 가정집가를 산정한 후 담보 대출한도를 계산할 수 있다. 원리는 같으나, ‘감정평가’에 시간이 든다는 것을 주의해야 한다.
담보대출 한도 계산을 위한 주상복합금액은 우리은행 아파트담보대출가능금액조회을 사용하면 알 수 있다. 참고로, 주상복합실거래가나 호가 등은 담보대출 한도 산정에 쓰이는 금액이 아니다. 일반 금액 시세는 담보대출 목표가 되는 금액보다 높게 형성되어 있기 까닭에 주의해야 한다.아파트담보대출가능금액조회
서울 영등포구 신길동에 있는 래미안에스티움으로 대출 가망성 있는도를 계산해보자. 먼저, 대출자 A는 봉급 5000만원에 기존 대출이 없다고 가정하자. 현재 대출금리는 4%라고 가정하면, DSR 규제상 A는 극도 3억4000만원을 받을 수 있다.
지금 LTV를 계산하자. A가 보고 있는 물건(=아파트)는 래미안에스티움 72.41 제곱미터로, 일반평균가가 9억1000만원짜리다.
앞선 LTV표를 참작해 대출 가망성 있는도를 계산해보면 3억6200만원을 받을 수 있다고 나온다.
LTV 대출 가망성 있는도 = 9억 * 0.4 + 1000만원 * 0.2 = 3억6000만원 + 200만원 = 3억6200만원
DSR과 LTV를 종합해보면 A는 3억4000만원을 가정집담보대출로 받을 수 있다. A는 담보대출로 받을 수 있는 최대금액을 제외한 5억7000만원을 대비해야 9억1000만원 집을 살 수 있다는 것이다.
물론, 사실적으로 이보다 더 많은 돈이 소요할 것이다. 네이버 부동산 규격 동일한 조건의 물건은 11억에 나와있다. 해당 금액이 ‘허수’일 현실성은 있다. 부동산 금액을 올리기 위해 호가를 높게 형성하기 까닭이다.
해당 물건의 실거래가는 2018년 8월 7억2000만원이었다. 왕년 데이터라 조정할 소요가 있다. 현재 상한가는 9억3500만원이다. 앞서 살펴본 주상복합시세 정보 9억1000만원과 큰 차이가 없다. 실제 금액이 얼마인 지는 부동산을 연결해 알아봐야 한다. 집임자와의 회의를 연결해 금액을 조정할 수도 있다. 다만, 담보대출 가망성 있는도를 알아보면서 계산한 A가 대비해야 할 돈(5억7000만원)보다 더 많은 돈이 소요할 수도 있다는 것을 심중해두자. 만약 실제 이 물건이 9억3500만원에 매매되고 있다면, A는 2500만원을 더 대비해야 하며, 최종적으로 5억9500만원을 대비해야 한다.
덧붙여 중개보수와 세금까지 합하면, 4200만원이 더 소요하다. 이를 다 더하면 최종적으로 A는 9억3500만원짜리 주상복합을 사기 위해 약 6억4000만원을 대비해야 한다.
글을 마치며
A가 대비해야 할 자본 6억4000만원을 제2금융권 또는 다른 수단을 연결해 조달할 수 있다. 앞선 예는 ‘1금융권’을 예로 들었기 까닭에 ‘다소 보수적’이라 할 수 있다. 중대한 건 담보대출을 연결해 집을 구입하는 게 쉽지 않다는 점과 많은 대비를 해야 한다는 점이다.
내 집 장만은 ‘꿈’이라고 표출한다. 꿈을 이루는 진행은 쉽지 않다. 지나친 염려를 할 소요는 없지만, 꿈을 이루기 위해서는 제법 큰 수고가 소요하다는 것을 알아야 한다